缩量空涨：炒房团在绝境中苦盼下家接盘

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缩量空涨是苦盼下家接盘

本人在当前中国房地产就是传销一文中说到，房地产传销的主要特点就是在涨价的前提下，利用银行住房首付的贷款杠杆将涨价收益快速变现，并将风险转移给接盘的下家或者银行。并举实例说明：哪怕没有自住购房者买家接盘，也可以通过将房子转卖给亲戚朋友甚至房地产公司员工来将涨价收益变现。如果住房涨价够多，甚至可以将房子转手后即放弃还贷，扔给银行。在2007年涨价70%的情况下，这是完全可行的。

房地产传销的优点在于，其他许多传销商品并非生活必需品，当价格涨到一定程度后，传销者将无法找到下家接盘，最终以末线传销者的巨亏而告崩盘，而房地产传销的最终接盘者是自住者，当一套房子传销到自住购房者的手中时，此套房子的传销链即告安全结束。所有参与传销的人员都获利退场，而在传销过程中所累积起来的巨大价格泡沫则由自住购房者承担下来--------每套住房的传销末端都有一个愿意以数十年的心血为其买单的自住购房者接盘，这确实是一个完美的传销体系。

对于自住购房者而言，存在一个严重的心理误区，就是当房价上涨时，哪怕自己为炒家接了盘，也会觉得自己的房子依然物有所值，赚了。------错了!同样是房子，在炒房团那里是投资，在自住购房者那里就是负债，因为炒房团可以在短期时内全身而退，但自住购房者哪怕在房价上涨的情况下，一旦决定将房子用以自住(而不是象炒房团一样将房子转卖)，那么就逃不脱成为住房传销终端接盘者的命运。自住购房者只要住到房子里面去，就将比炒房者的成本要高得多。这个成本就是住房装修费用和购买家电、家具及其他居家用品的费用。这部分投入在出售住房时无法等值变现，必将大幅缩水。也就是说，同样的房子，只要自住购房者住进去了，进行了装修，其传销价格就将比炒家高10万以上。当房地产价格下跌时，固然无法变现，当房地产价格上涨时，也依然无法变现(因为卖了房依然还要以当前的市场价格买房，依然会损失装修费用)。

一般来说，一套100平米的住房此类费用大概是10到20万或者更多。可以说，只要自住购房者进行了住房装修，那么除非他忍痛将装修等投入大幅贬值，否则只能成为炒房团的完美接盘者。

房地产传销的核心驱动力就是价格上涨，而且还要求有一定幅度用以消化交易契税等等一系列费用。房地产价格保持平稳(微涨或者微跌)，炒房团就无法吸引新的传销者接盘，只能靠自住购房者的购买进行消化，这远远不能满足比自住购房者数量更多的房地产传销者的需要(根据资料，深圳许多楼盘炒家比例达70%)。政府相关部门说今年房价将保持平稳的秘密在于：1，打消房价大涨预期---杜绝新的炒家继续进入房地产传销市场，2，让自住购房者将现有炒家手里的房子慢慢消化，避免炒房团的房子无法出手全部扔给银行，3，如果房价大跌，则自住购房者将持币观望，炒房团手里的房子在无法出手的情况下最终将扔给银行，银行则成为最大的负资产房地产公司。--------明确地说，各方都在巴望自住购房者接盘把房子买下来。

在当前房地产可能跌价的预期下，自住购房者出手比以往更少。也就意味着在没有新炒家接盘的情况下，传销完美接盘手(自住购房者)也更少了。

由此可以明白当前中国主要城市出现的两种看似奇怪的现象，一种现象是大幅度跌价(比如“深圳市3月份房价环比下降16.53%”)，这是当前房地产的真实趋势；一种现象是“缩量空涨”，比如“3月上海二手房价大幅上扬、京津地区房价再掀狂潮”，这正是炒房团通过拉高房价以消化房产交易契税等成本(传销在价格上涨时才能进行)，然后转给下家。这种缩量空涨可能具有的阴谋是，如果没有下家接盘，炒房团可能在短暂推高的价格后，通过虚假交易将房子抛给银行从而抽身。“冤大头银行”是炒房团最后的救命稻草。

政府的错误是当前中国房地乱局的主要原因。当市场失灵时，政府需要加以纠正，这是凯恩斯主义的主要观点。但政府居然也失灵了(由于政府利益和政府人员个人利益的双重驱动)，居然默许在住房这种最基础的大宗生活必需品领域开展传销活动。

我还是说，和当年政府鼓动“广阔天地大有作为”的上山下乡运动一样，在当前房产价格顶峰购买了房屋自住的人，要不了十五年，许多人(很可能贷款都还未还完)回首往事，必将明白：这辈子曾买过一件最贵的传销商品，最可悲的是自己是最后的那个傻瓜接盘者。