康美药业变更土地性质 被指责虚增18亿资产

　　康美药业(600518)是A股资本市场的一个高增长神话。2001年3月份上市以来，康美药业保持了很高的增长速度。2002年公司收入4.1亿元，2011年收入60.8亿元，9年复合增长率34.9%。2001年上市至今，康美药业股票取得了近8倍的升幅，是沪深两市著名的大牛股，市值超过300亿元。

　　与高成长相伴，康美药业也是资本市场的融资高手。2011年报显示，2007年以来公司几乎做到了年年融资，累计87.2亿元。上周五(12月14日)，康美药业又公告拟发行不超过20亿元短期融资券用于补充运营资金和偿还部分银行借款。而今年三季报显示，其资产负债率为40.24%，在同业中属于偏高水平。

　　融资主要用于扩张，近年来，康美药业广东普宁、安徽亳州、四川阆中、甘肃定西、吉林集安等地纷纷落子布局。

　　不过，上周末《证券市场周刊》刊发调查报道称，经该刊、中能兴业投资咨询有限公司共同进行了数月的研究与调查后发现，康美药业高成长的背后，涉嫌财务造假。其这些年的增长，很可能是由造假、融资、再造假、再融资支撑的谎言。

　　事实上，这不是康美药业第一次遭到质疑，今年7月份就有投资界人士在新浪认证的金融服务微博“雪球”中指出，康美药业涉嫌虚增固定资产、大股东涉嫌挪用上市公司资产。

　　本次《证券市场周刊》与中能兴业的调查分析重点放在其投资项目(含购买土地)的真实性上。该调查的结论是，康美药业在土地购买和项目建设上，涉嫌累计至少虚增了18.47亿元的资产，这个数字几乎是康美药业2002-2010年9年净利润的总和。康美药业涉嫌虚增的资产主要体现在两方面：公司公告声称，拥有的土地实际上并不存在或面积大幅缩水，同时，重大投资项目的建设规模远小于公司宣称的数字。

　　针对该篇调查报道，康美药业昨晚发布澄清公告进行了澄清。

　　这里把《证券市场周刊》质疑的主要内容与康美药业的回应均呈现给投资者，真相到底如何？我们继续关注。

 

　　康美谎言：1 不存在的土地

　　康美药业历年公告所列示的有土地证号的主要土地使用权中，最大的两块地，一个土地证号已经作废，另一个土地证号根本不存在。还有一块地在公告中出现、并进入无形资产，之后消失。这三块地共虚增资产6.86亿元。

　　我们将康美药业位于广东普宁、本文涉及的相关土地根据不同的性质、用途一一编号，如右表所示。

 

 

　　这9块土地里，#1、#2、#3是康美药业在普宁市所有土地证号中面积最大的三块；#4、#5、#6是康美药业公告中提到的项目建设用地；#7、#8、#9是源自康美药业，但最后被其关联公司汇润地产用来开发房地产项目的土地。

　　根据公告，#1号土地是康美药业在普宁市有土地证号的面积最大的一块。

　　康美药业在2010年配股说明书中列示了公司主要的土地使用权，列表中包含了土地位置，面积大小以及国有土地使用权证编号等信息。#1号土地位于普宁市大南山镇揭神公路东、麟大线南，编号为普府国用(2010)第特02106号，面积约420亩。

　　在2008年可转债募集说明书中，康美药业提到了另外一个国有土地使用权证，证号为普府国用(2008)第特00098号，即#2号土地，对应的土地也位于普宁市大南山镇揭神公路东、麟大线南，面积约233亩。

　　记者就这两个土地证号向普宁市国土资源局查证，得到的结果显示:

　　普府国用(2010)第特02106号，即#1号土地证号，并不属于康美药业，且证号因为变更已经作废。此证号曾对应的地块仅有3.6亩。

　　土地证号普府国用(2008)第特00098号，即#2号土地，根本不存在。

　　这两个不真实的土地证号对应的土地面积，合计约653亩。

　　在康美药业2010年配股说明书，还列出了另一块位于普宁市大南山镇的土地，普府国用(2008)第特01727号，面积220亩。这块土地经查是真实的。

 

 

　　根据普宁市环保局出具的环评公告，康美药业将#3土地用于中药物流配送中心(下称“配送中心”)建设。

　　根据公告，#4土地是康美药业2006年底为配送中心所购买的700亩建设用地，2008年底康美药业就已经全额支付土地款并列入无形资产中。

　　8月下旬，记者在394乡道、普宁大道及河流围成的区域内(图中橙线围成的区域)发现了一块奠基碑(图12)，碑上有“康美药业中药物流港”、“2007年1月20日吉立”的字样。经记者向康美药业董秘确认，康美药业中药物流港就是配送中心。

　　康美药业2006年购买的700亩土地如果是真实的，那么土地理应包含奠基碑所在的位置。然而，记者从普宁土地管理部门获得的一份《国有建设用地使用权挂牌成交确认书》显示，康美药业2012年10月以1.1亿元购买此块土地，总用地面积100.75亩。该确认书附带的土地红线图表明，这块近期刚刚购买的土地就是奠基碑所在的区域。

　　如果康美药业2006年的购买行为属实，土地权属早就是康美药业的，何必又要在今年10月再买一次呢？

 

　　#5土地在公告中离奇消失

　　公告表明：康美药业2009年购买了用于建设中药饮片三期扩产工程的土地，购买价款为3.6亿元，已经计入无形资产，土地坐落于普宁市池尾街道贵政山村。

　　而康美药业在2010年配股说明书中列出的主要土地使用权，却没有任何一个坐落于普宁市池尾街道贵政山村。

 

 

　　2010年末康美土地使用权合计13.4亿元，贵政山村这块土地购买价格3.6亿元，占其当期总土地使用权价值的27%，没有理由不列入主要无形资产。

　　康美药业在2010年报中列出了土地使用权的增减明细，明细显示土地使用权原值“本期减少”为0。

　　于是既没有转让，也不应遗漏，这块占康美药业2010年末总土地使用权价值27%的地，就此在公告中离奇消失了。

　　国土资源部网站上也没有发现这块土地的任何相关交易或是转让记录。

 

　　#6土地面积仅为公告的1/5

 

 

　　康美药业2011年报提到，将建设一个占地总面积650亩，投资不少于10亿元的新中药材专业市场(下称“专业市场”)。公告显示，土地费用已全额支付。而调查发现，该地块仅约137.86亩。2011年报显示，专业市场的累计投入已达7.11亿元，其中土地已投入6亿元，其余1.11亿元为在建工程。

　　记者实地探寻，在一块杂草丛生的荒地里找到了专业市场奠基碑及其他一些奠基仪式的遗留物。经与康美药业董秘确认，奠基碑上的康美普宁国际药品城就是专业市场项目。

　　在#6土地区域，属于康美药业的土地仅有约137.86亩，为公司宣称的650亩的1/5。

　　康美药业在普宁有的两个重大投资项目：配送中心和专业市场。这两个项目涉嫌虚增投资额11.61亿元。

 

　　项目一：配送中心涉嫌虚增资产5.7亿元

　　配送中心是康美药业2007年增发募投项目。最新公告显示，项目进度已达100%。

　　关于配送中心的位置，不同时期的公告有两个不同的说法。

　　根据2007年增发招股意向说明书，项目位于#4土地。而我们在#4土地未发现项目痕迹。

　　根据康美药业2008年可转债募集说明书，配送中心位于#2土地(普府国用[2008]第特00098号)，而该土地证号根本就不存在。

　　在#3土地找到了配送中心，但我们测算的投资规模和公告数字差异巨大。

　　实地测量，配送中心围墙内土地面积不超过250亩。

　　普宁市环境保护局《康美药业股份有限公司中药物流配送中心项目环境影响评价公示》显示，配送中心总占地面积231.5亩。中国土地市场网查询结果：#3土地总占地面积231.5亩，总价4500万元。

　　另外，仓库面积缩水相当明显。实际的仓库面积38953平米，相比2007年增发招股意向书宣称的62500平米，缩水高达38%。

 

　　项目二：专业市场涉嫌虚增投资6亿元

　　专业市场是康美药业在普宁的第二个10亿级投资项目。

　　2010年8月，康美药业与普宁市人民政府签订了《关于收购普宁中药材专业市场(“老药材交易市场”)的框架协议》。协议中提到，康美药业计划建设一个占地总面积650亩，投资不少于10亿元的专业市场。

　　如#6土地所述，我们发现属于康美药业的、可用于建设专业市场的土地只有137.86亩，且无动工迹象。

　　土地和建设工程两项合计，康美药业在这个项目上虚增投入近6亿元。

 

　　3 隐瞒地产关联交易

　　康美药业未披露与关联企业汇润地产的交易事项；在后者房地产项目已销售完毕的情况下，康美药业仍将项目所在的土地列入其无形资产中。

　　除了涉嫌虚增巨额投资，我们在调查中还发现，康美药业隐瞒了与副董事长许冬瑾(董事长马兴田之妻)名下公司普宁市汇润地产开发有限公司(下称“汇润地产”)之间的关联交易。

　　汇润地产在普宁当地开发的一些地产项目用地源自康美药业。但康美药业未披露土地变更的关联交易事项，在公开信息中也从未提及过汇润地产。

　　不仅如此，还出现了这样的情况：汇润地产开发的房地产项目已销售完毕，康美药业仍将项目所在的土地列入其无形资产中。

　　国土资源部网站信息显示，康美药业于2009年11月27日购买了位于普宁市占陇镇广汕公路南侧的一块土地，土地面积2.194公顷(合32.91亩)，使用年限是70年，土地成交价277万元。

　　汇润地产吉祥里项目售楼处的土地证和建设用地规划许可证显示，该项目所在位置同样是占陇镇广汕公路南侧，土地使用权终止日期是2079年11月27日，刚好是自2009年11月27日起70年。不同的信息来源都显示，吉祥里项目用地和国土资源部网站上康美药业在同一区域购买的土地在面积上完全吻合。

　　可以确定，上述两个地块为同一块土地。

　　此外，汇润地产在普宁的第一个楼盘雅苑占用的土地也原属康美药业所有。这块土地，最早见于康美药业2004年年报，在2010年配股说明书中也有提及。该项目2010年10月16日开盘，当天就被有意向的客户预订一空。而康美药业一个多月后在2010年12月发布的配股说明书，仍将这块土地列入其无形资产列表中。