先投资后买房 广西“传销地产”世界寿源城调查

　　开发商在广西凤山世界地质公园以建设新农村项目为由，转而欲兴建商业用房，在一片还是荒芜的土地开始营销房屋或合作建房筹集资金，这个号称是“养生地产”、“旅游地产”的房地产项目，开放商仅凭一片荒芜的土地，以及设计的图纸，开始营销所谓的“世界寿源城”，法律界人士称，此举涉嫌非法集资。

　　实地调查：动工日期遥遥无期

　　这个“世界寿源城”，其实最早启动的时间是2010年8月5日，号称总投资达2.5亿元，是“广西新农村建设项目”。投资商是广西好山水乡村产业投资有限公司(以下简称好山水公司)。

　　当时的模式也十分简单，做法是：在农民宅基地基础上翻建六层新房，房屋所有权仍归农民；公司出资把房子建好后，按农民提供的宅基地面积大小，先把一楼的房子回交给农民自己居住；二至六层，长租给城里人使用，租期30年，租金作为公司开发的收益；30年后，出租房全部归还农民，整个楼房所有权和使用权完全属于农民。

　　不过，好山水公司在热热闹闹的奠基典礼后，并没有马上动工，而是搭建了售楼部以后，就开始面向全国大力推广，同时“预售”。

　　该公司在自己的网站上介绍，“世界寿源城”的销售信息遍布全国，“巴马盘阳河(长命河)是世界长寿之乡，那里没有心脑疾病和肿瘤患者，事实证明：众多疑难病症患者到了巴马(盘阳河)，疾病不治而愈。而三门海则是盘阳河的源头。世界寿源城连体别墅拥有70年的产权，开盘前每平方米3380元，开盘时每平方米3980元，升值潜力无限，是投资疗病的首选。”

　　“那时候公司还没有拿到相关部门的批文，所以仍然延续巴马山水居的模式。后来，公司通过关系，又改变了思路，决定通过拍入土地开发商品房的形式来建设世界寿源城。”不愿透露姓名的好山水公司前员工说，先卖房集资，然后用集资款来支付各种工程款项，是好山水公司的运作模式，“说白了，公司都是靠预收款来运作。因为资金的原因，世界寿源城一直没有动工。另外还有一个重要的原因就是，以往好山水的所谓与农民合作建房，不少购房者都不接受，所以在项目销售这块，公司碰到了很大困难。”

　　6月4日，记者在广西凤山县三门海世界寿源城项目现场见到，除了售楼部之外，其余依旧是荒芜的土地。

　　“我们的土地证是今天(6月4日)拿到的，开工许可证也已经办好了，手续都齐全。”好山水公司一位销售人员对记者说，世界寿源城项目将于6月底动工。

　　记者在招投标网上看到，好山水公司确实已经委托某招标公司对世界寿源城工程进行招标，总投资约7000万元，建6栋多层、 11栋小高层，建筑面积约64960.80平方米。

　　一位在建筑界多年的业内人士说，尽管房地产属于滚动投资，但像世界寿源城这种项目，启动资金至少也要3000万，再加上支付土地和其他费用，这个项目，没有5000万元，根本就无法动弹。目前银行对开发贷款控制较严，好山水要启动项目，必须自身具备较强的资金实力。

　　前世今生：巴马山水居的惨淡

　　尽管好山水公司在各种场合一直不断宣扬自己的实力，但实际上，好山水公司在广西地产业界知名度并不高，其成功运作的项目也只有位于巴马的“山水居”。

　　巴马山水居的位置比较偏僻，位于巴马甲篆乡龙追屯，虽然好山水的宣传资料上写的是建成6栋，不过记者看到的和好山水公司宣传的效果图相差甚远，不但没有当初承诺的“污水处理、垃圾处理、废气排放、减震降噪、清洁能源等环保系统”，周边环境也是破败不堪，和一些村民自建的房子混在一起。

　　一位“投资”了巴马山水居的东北大姐说，巴马山水居的各种配套设施都十分不完备，因为远离城区，生活也很不便利。虽然是来养生，不希望有城市的嘈杂，但巴马山水居的生活配套实在太差，所以一般她都是来住10天左右就走了。当初好山水公司曾经承诺说可以帮她出租房子，不过目前看来，这里的房子大部分都是空置的，并不像宣传的那样，每年游人如鲫，房间供不应求。巴马的旅游还是起步阶段，很多景点、规划都不到位，和北海、桂林相比，相差的距离非常大。

　　好山水公司所推介的“好山水模式”是，在农民宅基地基础上翻建新房，房屋所有权仍归农民。公司出资把房子建好后，按照农民提供的宅基地面积大小，把一楼的房子交给农民，归农民所有。二至六层，租给城里人使用，租期为30年，租金为10万元，租金作为公司搞开发投入的收益。30年后，出租的房子全部归还给农民，整个楼房都归农民所有。好山水公司对农民进行培训后，让一楼的农民作为二至六楼的物业管理员，每个月给农民500元的报酬。二至六楼的住户每个月每户再给农民10元的卫生费。这样，每户农民每个月的收入在1000元左右。

　　巴马甲篆乡龙追屯的村民对记者说，因为好山水公司当初是和村委会签订的合约，以上的好处农民基本上都得不到。

　　记者就巴马山水居的问题采访了巴马县政府的有关人士，他们对这种所谓的“好山水模式”都闪烁其词。据不愿透露姓名的人士说，因为涉及耕地等问题，这种模式只是看起来很美，实际操作中麻烦很大。如巴马的另一个类似项目“巴马童话”就是因为土地问题被叫停了。所以，这种模式巴马县领导都不再支持。

　　然而，就是这种“好山水模式”，被移植到与巴马邻近的凤山县，用在“世界寿源城”项目上。

　　也许正是因为租赁农民土地，只有“使用权”没有产权的原因，好山水公司借凤山三门海景区打造世界地质公园之机，再次将这个项目包装成为旅游配套项目，摇身一变变成了“旅游配套设施”。

　　记者就此问题在采访凤山县国土资源局有关领导时，该局办公室主任称主要领导都出差了，自己又不是很清楚这些事情，无法回答记者提出的问题。

　　诡异合同：先投资才能后买房

　　对于广西寿源城的价格，广西好山水公司内部一位员工称，大约在5000元左右。不过记者发现了广西好山水价格的另一个秘密，它在全国广招代理商，每平方米的代理费居然高达1000元。

　　广西好山水已离职的前高层主管黄某透露，好山水前期的销售，完全是靠拉人头来完成的。他们的主要做法是，通过一个客户再去联络另外的客户，就是靠拉人头来考察，然后营销公司的人马轮班给客户介绍地理环境的优越性，购买房屋的后的可操作性，让客户几乎都沉侵在一个美丽的童话故事里，他们的这套做法让人联想到传销的模式。

　　代理好山水销售的某公司市场部罗经理把记者当做欲投资的客户，在记者的盘问下，他透露出，代理公司从开发商那里代理楼盘的价格提高1000元左右，也就是说，对客户销售5000元左右的房价，开发商实际以4000左右给其代理，中间的差价也是颇丰。

　　罗经理称，代理商肯定要赚钱的，如果记者要投资，可以以他的朋友关系向老总提请申请，给个优惠价。记者问能够给优惠到多少时，他却又以还没有进入实际购买程序，还不能透露优惠价格。

　　世界寿源城，这个美丽的名称背后有一份令人诧异的合同。

　　据其“凤山三门海景区社更‘世界寿源城’养生旅游项目合作合同”条款称，投资者可根据自己考察后投资项目开发，投资者不参与开发者的经营管理，以投资者实际投入开发项目的比例，分享项目开发的纯利润，并承担项目开发的亏损风险。投资者在项目开发取得商品房预售许可证前，不得以任何理由退出，也不能以任何理由退回资金……

　　记者在采访一位考察者时，她说，这样的合同明显带有不公平的性质，几乎对投资者没有任何保障，却要承担开发商的风险。

　　另外，他们对我们这些客户宣称是购房，而这个合同却是合作投资建房，一个搞房地产开发的商家，靠这样方式募集资金开发，我很怀疑这家公司的经济实力，或说这家公司的资金出现断裂，不然怎么会采用这样的方式呢？

　　他们这样募集资金是不是属于非法集资？他们现在房子还没有建出一间，还是一片荒草地，就仅凭图纸买房子，在没有取得商品房预售许可证就卖房子也是不合规则的，从实际考察到这份合同书，我感觉这家公司并不具备开发的实力。

　　凤山县三门海在2005年被评为中国地质公园，2010年被评为世界地质公园，保护地质公园原生态环境，保护整体环境不被破坏，才能更好提升地质公园的品牌。

　　凤山某知情人士说，广西好山水公司以建设新农村为由，转而打造旅游配套设施，大兴商品房建设，政府是否该叫停这样的商业开发项目？

　　广西知名房地产律师谭克号认为，按照国家有关规定，房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，简称“五证”。未得预售许可证的，商品房预售合同当认定无效。专家也同时提醒购房者，如果合同无效，将来可能面临房屋无法交付使用以及办理房屋权属证书等均出现问题。同时，商品住房项目不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等费用，不得参加任何展销活动。违反这条规定的，将由行政执法部门会同有关部门对其进行处罚。没有房屋预售证的前提下签订购房合同是无法到房产局相关部门进行合同备案的，也有可能出现一房多卖的现象。同时，国家工商行政管理局令1998年第71号有规定，未取得预售许可证的房地产项目，不得发布广告。可处以违法所得额三倍以下的罚款，但最高不超过三万元，没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。

　　对于广西好山水公司要求购房者签订所谓的“投资合同”，谭律师指出，2011年1月4日，最高人民法院公布了《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》(法释［2010］18号，以下简称《解释》)。《解释》对房地产行业的非法集资行为做了详细的规定：不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，按非法吸收公众存款罪处罚。售后包租，是指房地产开发商将商品房出售给购房人，但是购房人并不用于自住，而是交给开发商或开发商委托的代理机构用于经营，并定期向购房人支付租金的一种销售方式。而返本销售是指，购房人一次性付给开发商全部购房款，开发商在一定年限内将购房人的房价款全部返还给购房人。

　　由于上述模式存在巨大的风险，其实早在2001年6月，建设部颁布的《商品房销售管理办法》就明确规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

　　刑法学专家韩友谊认为，根据最高人民法院的解释，以投资入股的方式非法吸收资金的，属于应当依照刑法第一百七十六条的规定，以非法吸收公众存款罪定罪处罚。